📌 İçindekiler
- Giriş: Kiracıların Başındaki Demokles’in Kılıcı ‘Tahliye Taahhütnamesi’
- TBK Madde 352/1 Kapsamında Geçerli Bir Taahhüdün 4 Zorunlu Unsuru
- Sözleşmeyle Aynı Gün İmzalanan Taahhütlerin Geçersizliği (Müzayaka Hali)
- Tarih Kısmı Boş Bırakılan (Açığa İmzalanan) Belgelerde İspat Yolları
- TMK Madde 194 Uyarınca ‘Aile Konutu’ Kalkanı
- İcra Dairesinden Gelen Örnek No: 14 Tahliye Emrine 7 Günlük İtiraz
- İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davasında Kiracının Savunma Stratejisi
- HakCep ile Tahliye Taahhüdü Risk Denetim Simülasyonu
- Sıkça Sorulan Sorular
1. Giriş: Kiracıların Başındaki Demokles’in Kılıcı ‘Tahliye Taahhütnamesi’
Kira krizinin derinleşmesiyle birlikte ev sahipleri ve emlakçılar, kira kontratı imzalanırken adeta bir ön şart olarak boş bir tahliye taahhütnamesine imza attırmaktadır. Kiracı adayı, evi tutabilmek ve sokakta kalmamak için çaresizlik içinde bu evrakı imzalamaktadır.
Yıllar sonra ev sahibi kirayı yasal sınırların üzerinde artırmak istediğinde veya evi tahliye ettirmek istediğinde bu belgeyi tarih doldurarak icraya koymaktadır. Ancak Türk Hukuku baskı altında alınan haksız taahhütnamelere karşı kiracıyı koruyan güçlü yasal enstrümanlar ve Yargıtay emsalleri geliştirmiştir.
2. TBK Madde 352/1 Kapsamında Geçerli Bir Taahhüdün 4 Zorunlu Unsuru
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasına göre bir tahliye taahhüdünün hukuken geçerli sayılabilmesi için şu 4 şartın eksiksiz varlığı aranır:
- Yazılı Şekil Şartı: Taahhüt metninin yazılı olması zorunludur (Adi yazılı veya noter onaylı olabilir).
- Kiracı Tarafından Bizzat İmzalanması: Taahhüt kiracı tarafından (kiracı birden fazla ise tüm kiracılarca) imzalanmalıdır.
- Belirli Bir Tahliye Tarihi İçermesi: Belgede tahliyenin hangi gün yapılacağı tereddütsüz belirtilmelidir.
- Kira Sözleşmesinin İmzalanmasından ve Anahtar Tesliminden Sonra Verilmiş Olması: En kritik geçerlilik şartı budur. Kira ilişkisi kurulmadan önce veya kurulduğu sırada verilen taahhütler mutlak butlanla batıldır.
3. Sözleşmeyle Aynı Gün İmzalanan Taahhütlerin Geçersizliği (Müzayaka Hali)
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşik kararlarına göre; kiracının kiralanan taşınmaza henüz yerleşmeden, sözleşme yapılırken verdiği taahhütler serbest irade ürünü sayılmaz.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/6-11 E., 2018/1435 K.: “Kira sözleşmesinin yapılması sırasında veya yapılmasından önce kiracıdan alınan tahliye taahhütleri geçersizdir. Zira konut bulma baskısı altında olan kiracı, sözleşmenin yapılabilmesi amacıyla kiraya verenin dayattığı şartları kabul etmek zorunda kalmaktadır. Bu müzayaka (zor durum) hali iradeyi sakatlar ve kamu düzeni gereği taahhütnameyi hükümsüz kılar.”
Eğer tahliye taahhütnamesinin altındaki düzenleme tarihi ile kira kontratının başlangıç tarihi aynı ise, o taahhütname doğrudan geçersizdir.
4. Tarih Kısmı Boş Bırakılan (Açığa İmzalanan) Belgelerde İspat Yolları
Ev sahiplerinin en çok başvurduğu hile, sözleşme yapılırken düzenleme ve tahliye tarihi kısımlarını boş bıraktırıp kiracıya imzalatmaktır.
Yargıtay içtihatlarında kural olarak “beyaza imza atan sonucuna katlanır” ilkesi geçerli olsa da, şu durumlarda taahhütname geçersiz kılınabilir:
- Mürekkep ve Kalem Yaşı İncelemesi (Adli Tıp): Belgedeki imza ile sonradan doldurulan tarihlerin farklı mürekkeplerle, farklı tarihlerde veya farklı el yazısıyla atıldığı Adli Tıp Fizik İhtisas Dairesi veya grafoloji uzmanlarınca raporlanırsa taahhüt hükümsüz kalır.
- WhatsApp ve E-posta Yazışmaları: Ev sahibinin “kontratı yaparken boş kağıt aldık” şeklindeki yazışmaları veya emlakçı mesajları HMK m. 199 uyarınca delil başlangıcı sayılır ve tanık dinletilebilir.
5. TMK Madde 194 Uyarınca ‘Aile Konutu’ Kalkanı
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi aile kurumunu ve konutunu özel koruma altına almıştır:
“Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.”
Aile Konutu İtirazı Nasıl Yapılır?
- Kiracı evli ise ve o evde eşi ve çocuklarıyla ikamet ediyorsa ev “Aile Konutu”dur.
- Kira sözleşmesinde adı geçen eş tek başına tahliye taahhütnamesi imzalasa dahi, diğer eşin açık yazılı muvafakati (rızası) yoksa taahhütname geçersizdir.
- İcra takibine karşı diğer eş icra dairesine başvurarak veya Sulh Hukuk Mahkemesinden “Aile Konutu Şerhi ve Tespiti” alarak tahliye takibini durdurabilir (Yargıtay 3. HD 2022/4110 E.).
6. İcra Dairesinden Gelen Örnek No: 14 Tahliye Emrine 7 Günlük İtiraz
Ev sahibi tahliye taahhütnamesini icraya koyduğunda icra dairesi kiracıya “Örnek No: 14 Tahliye Emri” tebliğ eder.
┌────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ ÖRNEK NO: 14 TAHLİYE EMRİNE 7 GÜNLÜK İTİRAZ KURALLARI │
├────────────────────────────────┬───────────────────────────────────────┤
│ Hak Düşürücü Süre │ Tebliğ tarihinden itibaren kesin 7 gün │
├────────────────────────────────┼───────────────────────────────────────┤
│ Başvuru Makamı │ Takibi gönderen İcra Dairesi │
├────────────────────────────────┼───────────────────────────────────────┤
│ İtirazın Hukuki Sonucu │ Tahliye takibi ve polis tahliyesi │
│ │ DERHAL DURUR │
├────────────────────────────────┼───────────────────────────────────────┤
│ İtiraz Nedenleri │ İmzaya itiraz, tarihe itiraz, │
│ │ sözleşmeyle aynı gün verilme itirazı, │
│ │ aile konutu itirazı │
└────────────────────────────────┴───────────────────────────────────────┘Çok Önemli Uyarı: 7 günlük yasal süre içinde itiraz edilmezse tahliye emri kesinleşir ve icra memuru çilingir ve polis eşliğinde evi tahliye eder. Bu nedenle 7 günlük sürenin kaçırılmaması hayati derecede kritiktir.
7. İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davasında Kiracının Savunma Stratejisi
Kiracı 7 gün içinde itiraz ettiğinde takip durur. Ev sahibi bu itirazı bertaraf edebilmek için 6 ay içinde İcra Hukuk Mahkemesinde “İtirazın Kaldırılması” veya 1 yıl içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde “Tahliye Davası” açmak zorundadır.
Kiracı duruşmada şu savunmaları sunar:
- Kira başlangıç tarihi ile taahhüdün gerçek tanzim tarihinin aynı olduğunu gösteren ilk ay ödeme dekontu.
- Ev sahibinin taahhütnameyi fahiş kira artışı amacıyla tehdit olarak kullandığını gösteren mesajlaşma kayıtları.
- Noter tasdiki bulunmayan adi yazılı belgelerde imzanın açığa atıldığı veya baskı altında verildiği iddiası.
8. HakCep ile Tahliye Taahhüdü Risk Denetim Simülasyonu
HakCep Tahliye Denetim Motoru; imza tarihlerini, aile konutu durumunu ve müzayaka riskini analiz eder; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kriterleriyle taahhütnamenin geçersizlik puanını ölçer ve İcra Dairesi için resmi itiraz dilekçesini hazırlar.
┌────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ 📜 HAKCEP TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ GEÇERLİLİK TESTİ │
├────────────────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ Kontrat Başlangıç : 01.05.2024 │
│ Taahhüt Tarihi : 01.05.2024 (Aynı Gün Tanzim - Müzayaka Hali) │
│ Aile Konutu Durumu : Var (Eşin Açık Rızası Bulunmuyor) │
│ GEÇERSİZLİK SKORU : %98 KESİN HÜKÜMSÜZ │
│ Yasal Çözüm : 7 Gün İçinde İİK 272 Uyarınca İcra İtirazı │
├────────────────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ 🔗 Sayfanın üstündeki "12 Hesaplama Aracı" sekmesinden anında başlatın │
└────────────────────────────────────────────────────────────────────────┘9. Sıkça Sorulan Sorular
Noterde imzalanan tahliye taahhütnamesine de itiraz edilebilir mi?
Evet. Noterde yapılsa dahi, tanzim tarihi kira sözleşmesinin başlangıcı ile aynı gün ise veya eşin açık rızası yoksa (aile konutu) noterlik belgesi de mahkemece iptal edilebilir.
İtiraz edersem ev sahibi tazminat isteyebilir mi?
Eğer imzayı inkar etmeyip belgenin hukuken geçersiz olduğunu ileri sürerseniz ve itirazınız Sulh Hukuk Mahkemesinde görülürse icra inkar tazminatı riski doğmaz. Ancak haksız yere kendi imzanızı inkar ederseniz %20 icra inkar tazminatı riski doğabilir.
İcra dairesine itiraz etmek ücretli midir?
Hayır. İcra takibine itiraz dilekçesi vermek herhangi bir harca veya mahkeme masrafına tabi değildir.